第三人善意取得房屋 原房东起诉返还被驳回

李勇


善意取得制度是指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后,如果受让人在取得该财产时系出于善意,则其取得该财产的所有权,原财产所有权人不得要求受让人返还财产而只能请求转让人(占有人)赔偿损失的制度。这里的第三人就是善意第三人。善意取得制度是我国一项重要的制度,笔者通过以下案例,与大家共同学习。

一、案件基本事实

原告王某在重庆市江北区某小区有一套住宅,并于2002年办理了房屋所有权证,产权人为王某个人。由于王某常年居住在外地女儿家,于2007年委托某房屋中介公司的李某对外出租该房屋。2009510日,房屋中介公司的李某伪造《授权委托书》及签名,并串通某公证处员工陈某出具全权委托李某卖房的《公证书》。李某于2009520日将房屋按当时市场价格转卖给张某,并凭借《公证书》办理了该房屋的产权过户登记手续。张某向李某支付了全部购房款,并接房入住该房屋,张某于2009715日取得了《房屋所有权证》。李某卖房后仍然按与王某约定的标准每半年一次向王某支付房屋租金。2010年,王某回到重庆,才发现李某已将该房屋卖给了张某。王某大吃一惊,经到江北区土地房屋权属登记中心查询,才发现李某伪造《授权委托书》及签名的行为。王某立即联系李某,李某却消失无踪。王某立即找到公证处,要求撤销虚假的《公证书》,以凭此要求房管局撤销张某的《房屋所有权证》。公证处撤销了《公证书》,并在公证处的组织下于201065日签订《和解协议》,由公证员陈某赔偿王某3万元损失了结全部纠纷,王某同意不再追究公证处及陈某的任何责任。王某凭借公证处的证明要求张某返还房屋,遭到拒绝后起诉至江北区法院,请求确认张某的购房合同无效,并要求张某返还房屋。

二、法院判决

一审法院审理后认为,本案被告张某受让该不动产是善意的,并支付了合理的对价(购房款),且依照法律规定办理了产权过户登记手续,取得了《房屋所有权证》,属于善意第三人,遂依照《中华人民共和国物权法》第106条的规定,判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后,原告王某不服,提出上诉。二审法院审理后,依法判决驳回上诉,维持原判。

三、评析

本案主要涉及不动产的善意取得制度。善意取得制度承认善意第三人可以获得不动产的所有权,且可以对抗原所有权人。其目的在于保护占有的公信力,保护交易安全,鼓励交易,维护商品交易的正常秩序,促进市场经济的发展。如果任何一个进入市场交易的权利主体,在购买商品或者在财产上设定权利时,都需要对财产的权属进行详尽确实的调查,以确定出售人有无处分权,就会影响交易效率,提高交易成本,延缓社会经济发展。

在传统的善意取得的理论中,善意取得的财产仅限于动产,而以登记为公示的不动产的取得,则不适用此制度。《中华人民共和国物权法》将善意取得制度扩大到不动产领域,可最大限度地保护善意第三人的利益,从而促进社会主义市场经济有序地发展,这也是我国物权法的一大特色。《中华人民共和国物权法》第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”由此,我国善意取得的构成要件包括三个:1、受让人受让该财产时是善意的。在判断受让人是否为善意时,应采取推定的方法,即推定受让人是善意的,应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证,如果不能证明其为恶意,则推定为善意。2、以合理的价格有偿转让。3、依法进行登记或者转让。在不需要登记的情形下,如果双方仅仅达成了合意,而并没有发生标的物的转移,则不能发生善意取得的效果。

由于原权利人因受让人的善意取得使其标的物的所有权发生消灭,而又不能请求受让人返还财产,法律上对原权利人提供了一种债权上的救济,即原权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同责任、侵权责任或者不当得利的返还责任。《中华人民共和国物权法》第106条第2款规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。”

从本案的情况来看,被告张某的购房行为符合善意取得的三个构成要件,原告王某不能要求张某返还争议房屋,只能要求案外人李某或公证处赔偿损失。李某已消失无踪,且无财产线索,诉请李某实现赔偿的可能性较小。本案中有赔偿能力的是公证处,但王某在与公证处协商时,只要求公证处赔偿3万元就了结纠纷的决定存在重大失误,现已追悔莫及。本案的发生告诉我们,诉讼前必须认真理清法律关系,并深入全面研究相关法律规定,找出最佳的诉讼方案,否则不仅要走“冤枉路”,而且会落得“赔了夫人又折兵”的下场。

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